El proceso de regularización de edificaciones en suelo no urbanizable emprendido por el equipo de Gobierno encara una etapa fundamental con la finalización del avance de la revisión parcial del Plan General en suelo no urbanizable, un documento que dotará de validez urbanística al Avance de Planeamiento que identifica y delimita los asentamientos urbanísticos y ámbitos del hábitat rural diseminado existentes en el municipio. La aprobación de dicha revisión, que se llevará a pleno en los próximos meses, “es solo el inicio de un trámite largo y complicado”, apostilló el concejal de Urbanismo, Manuel Navarro. No en vano, tras obtener el visto bueno en sesión plenaria, el documento pasará por un periodo de exposición pública, en el que los ciudadanos podrán aportar sus sugerencias; a partir de aquí, volverá a someterse a aprobación inicial y será la Junta de Andalucía la administración encargada de emitir los informes sectoriales pertinentes antes de que se apruebe de manera definitiva.
Será entonces cuando se inicie la tercera fase del proceso de regularización, que conllevará el desarrollo de planes especiales para cada uno de los diseminados. “Dentro de estos planes, habrá unos parámetros urbanísticos que marcarán un índice de edificabilidad. Aquellas viviendas que lo hayan superado, deberán acogerse al Régimen de Asimilado a Fuera de Ordenación (RAFO)”, puntualizó Navarro. En cambio, los inmuebles que tengan expediente abierto y no se ajusten a los criterios del plan especial, deberán demoler una parte de la edificación hasta alcanzar las proporciones estipuladas. También tendrán que efectuar las actuaciones necesarias para adaptarse a la legalidad las viviendas que se encuentren dentro de un hábitat rural diseminado, en suelo protegido y no cumplan las determinaciones recogidas en el plan especial.
Avance de planeamiento
Previo a revisión del PGOU en suelo no urbanizable, el equipo de Gobierno, acogiéndose al decreto 2/2012 de la Junta de Andalucía para clarificar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en este tipo de suelo, elaboró un avance de planeamiento mediante el que se localizaron y catalogaron unas 4.200 viviendas. De ellas, unas 3.000 podrán regularizarse mediante la revisión del Plan General. En este apartado, se situarían los inmuebles ubicados en las seis bolsas de hábitat rural diseminado existentes en Mijas: La Atalaya, Entrerríos, Majadilla del Muerto, Valtocado, La Alquería, El Hornillo y Osunillas, así como los ubicados en los asentamientos urbanísticos de La Alberquilla y el polígono industrial Los Perales.
El resto quedarán como viviendas aisladas, a las que la ley vigente marca el proceso de regularización a seguir.
Pioneros en ordenar los espacios rurales
Cumpliendo con un compromiso electoral que se remonta al año 2006, el equipo de Gobierno comenzó a dar, al inicio del presente mandato, los pasos necesarios para modificar el planeamiento a fin de regularizar la situación de las 4.200 edificaciones irregulares existentes en Mijas. Tal era su afán por dar solución a este asunto, que el Consistorio mijeño se convirtió en el primero de Andalucía que puso en marcha este proceso en estrecha colaboración con la Junta de Andalucía.
En palabras de Manuel Navarro, “iniciamos un camino que no tiene vuelta atrás y que llevará a la puesta al día de todas las viviendas, a la demolición parcial en algunos casos y a un plan de inspección urbanístico para que todos los inmuebles estén dentro de la legalidad”. La experiencia pionera de Mijas ha hecho que otros muchos ayuntamientos se interesen por el proceso, dispuestos a seguir su línea de trabajo. “Creemos que esto es posible, solo hay que ver cómo hemos ido yendo de la mano con la Junta generando leyes, decretos y ordenanzas, trabajando de forma paralela y en simultáneo”, apuntó Navarro.
Además, Mijas se encuentra lejos de ser el municipio con mayor volumen de inmuebles de carácter irregular. Localidades como Cártama, Coín o Chiclana superan con creces la cifra registrada en el municipio. No obstante, Mijas se diferencia de todas estas regiones por el bajo nivel de especulación. “La mayoría son casitas construídas en parcelas heredadas de generación en generación, lo cual constituye uno de los condicionantes de este proceso”, concluyó el edil de Urbanismo.
Más caminos hacia el orden urbanístico
Régimen Asimilado a Fuera de Ordenación (RAFO) es el término jurídico que designa otra de las vías que se abre a miles de viviendas tanto en suelo no urbanizable como en los núcleos urbanos para poner orden a su situación de irregularidad. Gracias a esta herramienta, contenida en el decreto 2/2012 de la Administración autonómica, los propietarios con inmuebles que no se ajusten a la legalidad tienen la posibilidad de dotar a sus hogares de todas las garantías jurídicas. Para ello, pueden dirigirse al área de Urbanismo donde, con un coste único de 80 euros, conocerán la situación de su vivienda y si esta se adapta a la normativa actual.
En caso negativo, la situación de la edificación podría regularizarse mediante la solicitud del RAFO. Así, las viviendas que no se ajustan a las consideraciones del Plan General ni de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, pero que han visto cómo el tiempo legal que tiene el Ayuntamiento para volver a una situación anterior a la construcción ha pasado, podrían acogerse a esta vía para la regularización, siempre y cuando la vivienda no se encuentre en dominio público, zonas de especial protección o cuente con expediente disciplinario abierto.
Una vez concluido el proceso de Asimilado a Fuera de Ordenación, el inmueble podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad y adecuar sus suministros.
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